日期：2025-08-07 13:01:00
在新盘报规图公示环节，中海新城被加时了。
8月4日，北京规自委石景山分局发布了1606-640地块项目设计方案的反馈意见。
它的第一句显示公示期为：2025年6月30日至2025年7月14日。这是网上和现场的公示时间。“网上+现场”公示楼盘设计方案，是石景山的特色。
而它的网上公示时间却为：2025年7月4日至2025年7月14日。
简而言之，中海新城640项目的设计方案，线上加线下，让公众多"检阅"了四天。
公示时间虽长，但意见很少，只有2条。
为了让大家更清楚了解公示情况，中海新城将这2条意见，拆成6个小点来作答，针对性更强。
中海新城这种做法，十分值得点赞。
不过，它依然“犯规“了。
展开剩余87%在反馈意见未通告之前，中海新城悄悄领取了建设工程规划许可证，建字第110107202500061号，1#住宅楼等6项，建设规模为42245.02平方米。
按照北京地产开发流程，新楼盘入市之前，先公示报规图，然后接受公众反馈意见，才下发规划证。
这种反常规操作的项目有：北京宸园、中海时光之境，和中铁建花语璟云。同为中海新城旗下的中海时光之境，于2025年2月7日领取规划证，反馈意见通告在12天后才下发。
现在，中海新城又多了一个。
更有甚者，北京有6个项目已开盘，至今还没有公告反馈意见：中海翠湖玖章、住总清樾府、国誉燕园朗润、北京国贤府二期、龙湖观萃和北京隅东序。
亡羊补牢。
一件奇怪的事情，在中海西黄村640项目身上发生了。
8月5日，也就是它的反馈意见公示的第二天，竟然又领了一张规划证，建字第110107202500068号，围墙等3项，建设规模为150平方米，598.2米。
这一前一后的操作，中海新城似乎按照规则找补回来了。
一、"看不见"的围墙
中海西黄村640地块，是一块公建混合住宅用地。
两种业态，泾渭分明。酒店在西，为7#17F，南北走向；住宅在东，5栋楼10-11F，呈梅花状分布。
它复刻了中海新城在石景山的另一个项目：中海长安玖章。但640地块紧邻西五环，更靠近海淀。（详见《中海新城，海淀边上造豪宅》）
一边是酒店，一边是住宅。它们之间，就需要隔开。
有公众提议，建议在公建区与住宅区之间设置围墙。
中海新城答复：本项目设计方案中，已将公建部分与住宅部分之间，通过围墙进行分隔。
但花姐用放大镜找了多次，依然没有发现有关围墙的标记，是花姐老眼昏花了？
而花姐调出中海长安玖章的总平图，十分清晰地看到酒店和住宅之间的围墙标记。
央企地产商不会说谎，在西黄村640项目上，要么是花姐功力不够，找不出围墙；要么就是设计师漏画了。
根据设计图，花姐沿着消防登高场地、回车场等，自己做了一份围墙推测版。
有一个原则，消防场地上不能有任何建筑物。
二、消防场地上的大树
在画围墙时，不可避免会触碰到消防场地。而有关消防场地，中海西黄村640项目上，也存在小瑕疵。
从图纸上看，至少有17棵树与消防登高场打架了。
其中绝大部分的树，甚至画到了消防登高场的中央。
有关树木占道消防场地，顺义龙湖宸翰也层出现过，被眼尖的群众揪出来了：在13#楼南侧回车场上，竟然有三棵树，中间那棵的投影完全在场上。
龙湖宸翰表示，这仅为树冠投影，实际规划设计方案中，此处消防回车场未设置绿化树木。
中海新城640项目出现的问题，是否也与龙湖宸翰类似呢？
有群众也提到它的绿地设置问题，中海新城答复：本项目设计方案绿地率为30%，满足招拍挂文件要求。公示方案中树木分布及种类仅为示意，后续结合整体景观方案开展具体设计。
依照这句话来理解，它的园林景观会重新设计。
三、大致明确了商业的位置
中海新城西黄村640项目的公建在7#，为"酒店+商业"组合。
这一点在土拍文件中出现过，但没有放在一起说明，导致有些群众看不太懂。
具体配置为：酒店36836.96平方米、商业4867.39平方米、末端配送场所500平米。
反馈意见中进一步阐述：商业在7号楼一至三层部分区域。请注意，只是部分区域。
这个信息，算是群众的功劳，起码让外界对商业所在区域，有个大致的了解。
但和中建方程延庆0001项目公示方案的详细程度比，差值甚远。（详见《中建方程，一张特殊的报规图》）
按照拿地文件，酒店需全部返还给北京市八大处均胜投资管理公司（原八大处农工商总公司），回购价格仅为3000元/平方米——这还不足以覆盖建安成本价格。
如果以楼面地价来算，仅7#的楼面地价就达到8000元/平米，这说明公建部分的地价，由住宅背负了。
花姐推测，640项目住宅综合楼面地价，约在4-4.3万元/平米，预计售价在7万元/平米左右。
四、大门景观墙不影响采光，但膈应
楼盘大门，就是门面。
造豪华大门，是被厦门建发房产卷起来的。它博得了一个"卖大门"的美誉。
中海新城概莫能外。
640项目的住宅建面约1.97万平米，规划5栋住宅，大致有四款户型：149平米20套、168平米62套、302平米18套、500平米2套，共计102套。
虽然它很袖珍，但丝毫不影响要造一座豪华大门。
中海新城在答复反馈意见时，公布了大门的细节：
它的大门由三部分组成：大堂、装饰架构和景观墙，高度均为6.6米。
由于景观墙在1#的东南侧，有人担心它会影响1#的采光。
其实这种担心是多余的。景观墙南北走向，只有两层楼高。
但有一点购房者是需要考虑，这堵墙起码会影响1#东端户首层的视野，甚至连二三层也会有点膈应，毕竟在比较近的范围内。
五、负一层也有全景舱
有关中海640项目的窗井问题，蛮奇怪的。
如果不是开发商答复反馈意见，会被误以为是下沉庭院，尤其是3#，南面和侧面皆有部分“墨绿色”面积。
中海方面表示：本项目3号楼地下设置丙二类库房等用房，南侧地下设置窗井，满足通风需求。窗井不与景观庭院连通。
它明确了一点，这些“墨绿色”为窗井位置，进深约1.8-2米。
窗井，又称采光井，是地下室外墙或半地下室两侧采光口外，设置的井式结构物，主要用于改善地下空间的采光和通风条件。
中海640项目的3#窗井呈半包围状，十分罕见。这意味着，它的地下一层可以做到三面采光。
大概因为3#是楼王，中海新城才规划了如此特别的产品，成为北京首个全景舱户型。（《地产商正在炮制爆款》）
不过，1#和2#的窗井就中规中矩，只有南面有窗井，侧面则没有。
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